¿Viviendas turísticas o alquileres temporales? El problema está en la renta

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El proyecto de Ley de Vivienda estatal que prepara el gobierno pretende rebajar la presión sobre los precios del alquiler y la vivienda en determinadas áreas urbanas, calificadas de “tensionadas», donde la elevada demanda conduce a una inevitable elitización que excluye a la mayor parte de los hogares. Esto responde a una problemática muy real, que es la de la gentrificación acelerada de barrios céntricos en las grandes ciudades, muy especialmente centros y barriadas históricas. El mercado solo entiende de demanda solvente y si cada vez hay más gente que quiere vivir en estas zonas, que vienen siendo rehabilitadas y revalorizadas desde hace ya varias décadas, se quedarán con ellas aquellos que estén dispuestos a pagar más. Los hogares con menos capacidad de pago se tendrán que resignar a vivir en ubicaciones más periféricas y menos deseables o incluso se verán desplazados de sus antiguos barrios. La gentrificación es hoy indiscutible en los centros de muchas ciudades andaluzas y una zonificación de este tipo parece una de las mejores maneras de intervenir sobre la cuestión. No obstante, determinadas voces, asociadas al lobby hotelero, han señalado que la exclusión de los denominados alojamientos turísticos de la nueva ley podría conducir a que más viviendas en zonas céntricas se reconvirtieran en alquileres temporales para turistas. Esto podría conducir al efecto contrario de reducir aún más la oferta convencional y elitizar más los barrios. Independientemente de los intereses económicos evidentes del sector hotelero, razón no les falta.

Los denominados pisos turísticos fueron excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos con la modificación de 2013. La cuestión era entonces incipiente y difícil de dimensionar. El reinado de Airbnb acababa de empezar. Se consideró que se trataba de un uso económico de tipo turístico y que debían ser las comunidades autónomas, con competencias en este material, las encargadas de legislar. Las posiciones partidarias de la regulación se han dirigido desde entonces a incidir en los decretos autonómicos que han regulado el tipo de alojamientos. También y muy significativamente a la regulación municipal, con competencias en materia de usos del suelo. En esta línea van las regulaciones proyectadas por Sevilla y Cádiz, dos de las ciudades andaluzas con mayor densidad de pisos turísticos en sus centros. La calificación como uso comercial de estas viviendas permitiría como mínimo limitar el número de nuevas licencias, lejos de la barra libre que permitió la laxa regulación andaluza de 2016. La posición más proregulación, como cabría esperar, es la de Cádiz, que ha conseguido con muchas dificultades los apoyos necesarios para sacar su modificación del PGOU, dando lugar de manera inminente una moratoria en la concesión de nuevas licencias. La Junta de Andalucía también ha iniciado los primeros pasos para modificar el decreto autonómico en una dirección más restrictiva, con lo que las presiones y denuncias parecen estar surtiendo efecto (especialmente las del lobby hotelero).

Sin embargo, algunas personas que trabajamos esta problemática llevamos tiendo planteando que el problema original con las viviendas turísticas se remonta a su exclusión de la legislación sobre arrendamientos. El problema de los alquileres temporarios es un problema fundamentalmente de la renta. Es la presión sobre la renta la que desplaza y restringe la oferta de alquileres convencionales. El desplazamiento masivo de viviendas desde el alquiler convencional a la oferta turística se realiza porque esta arroja una mayor renta periódica. Las diferencias pueden ser enormes según el caso a pesar de que la oferta y la competencia no ha parado de incrementarse. Esto ha provocado que sean múltiples las empresas intermediarias y los grandes inversores que se han introducido en el mercado y que hoy prácticamente lo controlan y se llevan la mayor parte de ganancias. Estas rentas potenciales presionan al alquiler convencional al alza en los centros históricos de las ciudades y reducen drásticamente su oferta. La renta puede obtenerse mediante distintos tipos de uso y también puede capitalizarse mediante un precio de venta, por lo que el impacto sobre el mercado del alquiler se transmite también al mercado de compraventa. El desplazamiento de hogares y la escasez de oferta de alquileres convencionales en el centro trasladan la demanda a otros barrios, aumentando la presión, así como las expectativas de los propietarios de incrementar sus ingresos, conduciendo a un incremento escalonado por zonas y a una inflación generalizada del alojamiento para los habitantes de ciudades con una alta presión turística.

Los alquileres temporarios no se dirigen solamente al turismo, la propia denominación es errónea y deberíamos pensar seriamente en cambiarla. El turismo juega un papel determinante en las zonas especializadas en este sector, como es gran parte de Andalucía. Sin embargo, en ciudades y regiones con baja presión turística, los alquileres temporarios siguen existiendo, aunque se dirijan a otro tipo de consumidor. También se ha visto como en Andalucía, ante la reducción de los visitantes ocasionales como consecuencia de la pandemia, una parte de estos alquileres ha buscado otro tipo de arrendador, como podrían ser profesionales bien remunerados que se desplazan temporalmente por obligación o por gusto a otras ciudades. La digitalización en el contexto pandémico ha incrementado mucho el número de individuos que toma la decisión de vivir en una ciudad distinta a donde trabajan. Nada obliga a los alquileres temporarios a que sean alquilados a turistas y la propia distinción entre turistas, desplazamientos laborales y migrantes por estilo de vida se va volviendo cada vez más borrosa.

La exclusión de la ley de arrendamientos de 2013 supuso, de manera intencional o no, una ultraliberalización en la práctica del mercado del alquiler. El acogerse a esa figura ha permitido a los rentistas evadir las restricciones propias del alquiler convencional. Los esfuerzos proregulación en el ámbito municipal y autonómico son sin duda útiles y están dando frutos. No obstante, mayor descentralización en ciertos casos no siempre es mejor. En concreto, la sustracción de estas viviendas de la regulación de alquileres puede haber supuesto un problema difícil de solucionar en otras escalas de la administración, bajo el actual reparto de competencias. Los preocupados por el efecto de los alquileres temporarios sobre el bienestar de la población local deberían al menos plantearse la posibilidad de que estos esfuerzos podrían estar mejor dirigidos a pujar por volver a incluirlos en la legislación sobre arrendamientos.