La vivienda en Andalucía en la coyuntura actual. ¿A las puertas de una nueva crisis?

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La situación de la vivienda en Andalucía ha pasado por cambios importantes en los últimos años. Durante la crisis de 2008 gran parte de la atención se centró en la cuestión de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios. Desde 2014 esta problemática ha ido atenuándose, en gran medida gracias a la adopción de medidas de intermediación, como el Código de Buenas Prácticas (para la reestructuración de deudas hipotecarias) y a la actividad del movimiento por la vivienda, muy significativamente la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y las plataformas contra los desahucios. Los lanzamientos, resultados de las ejecuciones hipotecarias alcanzaron un mínimo en 2020, al mismo tiempo que se incrementaban aquellos que responden a alquileres.

En 2022 tuvimos 6.718 desahucios en Andalucía, de los cuales casi el 70% correspondían a alquileres. La inflación del mercado de la vivienda y las mayores dificultades para acceder a una hipoteca han empujado a los hogares más jóvenes a optar en mayor medida que las generaciones anteriores por el alquiler de la vivienda. A esto se suma el abultado número de hogares que perdieron su vivienda en propiedad en la anterior crisis, muchos de los cuales permanecen pagando un alquiler social a la institución de crédito de turno.

En la última década, una vez superada la crisis de 2008, los precios del alquiler en Andalucía han subido alrededor de un 40% (un 50% en el caso de la vivienda en propiedad según los datos de Idealista), mientras que el salario medio apenas ha aumentado por encima del 10%, lo que supone que las familias tienen que realizar un esfuerzo cada vez mayor para acceder a una vivienda. La subida del precio del alquiler no se encuentra relacionada entonces con la necesidad de las familias y sus posibilidades económicas, sino con la ausencia de oferta de viviendas para alquilar. Nos encontramos con un parque de viviendas muy infrautilizado con más de 641.000 viviendas vacías de forma permanente (censo de 2021). A esto se suma el impacto de las Viviendas para Fines Turísticos (unas 90.000 viviendas registradas en Andalucía) que siguen sin contar con una regulación digna de tal nombre en Andalucía. El incremento de este tipo de vivienda se hace directamente a costa del parque residencial de viviendas, frente al cual ofrece mayor flexibilidad y mayores ganancias, especialmente en las zonas con afluencia de turistas (gran parte de Andalucía). De esta manera tenemos un mercado del alquiler convencional con una oferta escasa y precios prohibitivos, que resulta ser inoperante para inquilinos y propietarios.

En definitiva, nos encontramos con una situación angustiosa para aquellos hogares que no son propietarios de sus viviendas (algo más del 20%). Cada vez son más los hogares que no pueden hacer frente a unos alquileres cada vez más elevados y a un mercado del alquiler raquítico, donde hay poco donde escoger y donde los propietarios pueden permitirse todo tipo de exigencias. A esto se suman los hogares amenazados de desahucio, hacinados en infraviviendas o acogidos temporalmente en pisos compartidos gestionados por ONG’s financiadas por los Ayuntamientos, sin perspectivas de hallar una solución a sus problemas. Estos son los perfiles que más a menudo encontramos las organizaciones que luchamos por el derecho a la vivienda en Andalucía.

Desde la última crisis, la tendencia en cuanto a construcción de vivienda pública es a que esta ocupe un lugar cada vez más marginal. El último dato del Plan Andaluz de Vivienda, señalaba que en 2021 se habían calificado apenas algo más de 1.500 nuevas viviendas en toda la comunidad, entre propiedad y alquiler. A nivel municipal, nos encontramos con unos servicios sociales totalmente saturados, sin personal y con pocos recursos. Los ayuntamientos cuentan con un parque de vivienda escaso y en muchos casos extremadamente deteriorado, por lo que no tienen medios para hacer frente a las situaciones de emergencia habitacional. Tenemos por lo tanto una política de vivienda y servicios sociales insuficiente para hacer frente a las dimensiones actuales de la problemática.

A su vez, no podemos descartar un repunte de las ejecuciones hipotecarias. Los desahucios relacionados con hipotecas, aunque son una minoría, vienen creciendo año a año desde la pandemia. Esto responde principalmente a la subida de los tipos de interés que ha implicado el encarecimiento de las hipotecas. Muchos hogares con hipotecas con tipos de interés variables se han tenido que enfrentar a una subida muy importante de sus cuotas. Además, estamos entrando en una nueva depresión del mercado inmobiliario. Vuelve a caer la construcción, la firma de hipotecas, la compraventa y, por lo tanto, también los precios. Esto recuerda mucho a la situación de 2008 y podemos volver a encontrar hogares hiperendeudados que no pueden hacer frente a sus cuotas y con propiedades devaluadas. Aún más problemático es el efecto que la nueva fase del mercado inmobiliario puede tener en materia de empleo y de dinamización de la economía en general. Ante esta situación sería prudente prepararse para un nuevo endurecimiento de la crisis habitacional en el próximo año.